相続対策 Inheritance Measures
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私たちタスクの相続専門コンサルタントは、お客様の状況をていねいにヒアリングさせていただき、笑顔相続に向けしっかりとサポートいたします。
不動産を活用した
相続対策
相続税の負担を軽減する不動産の有効活用
相続対策の3本柱「遺産分割対策」「納税資金対策」「相続税の負担軽減対策」のうち、不動産を活用する有効な節税は、「相続税の負担軽減対策」です。
節税対策になる主な理由
相続税対策に不動産が有効なのは、課税対象となる不動産の「相続税評価額の引き下げ」という仕組みが利用できるからです。不動産を売却した場合の価格（時価）より低い相続税評価額を得ることができ、現金相続よりも有利なのです。
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現金よりも評価が下がる
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賃貸住宅の場合は土地の評価額も低くなる
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小規模宅地等の特例が受けられる場合がある
土地の評価方法
相続税の課税対象となる土地の時価は、適性な市場価格よりも約20パーセント低く設定されている相続税路線価ベースで評価されます。そして、土地所有者が土地上の建物も所有しており、かつ、建物が賃貸されている場合には、貸家建付地の評価減の適用も可能となり、さらに評価額が下がります。
※
貸家建付地の評価減割合18％＝借地権割合60％×借地権割合30％×賃貸割合100％
借地権割合60％の地域を想定していますが、地域により借地権割合は異なります。
満室稼働（空室無し）の状態を想定していますが、空室がある場合は賃貸割合はその分下がります。
建物の評価方法
相続税の課税対象となる建物の時価は、固定資産税評価額で評価されます。
建物の固定資産税評価額は新築時に1回評価され、その後3年ごとの評価替えで経年減価等が反映され減額されていきますが、新築時の評価額は実際の建築費の約60パーセント程度の場合が多いと言われます。そして、建物が賃貸されている場合には貸家の評価減の適用もあります。
※1
新築時を想定し、実際の建築費に対する固定資産税評価額の割合を60％と想定していますが、
実際には個々の建物ごとに異なります。
※2
賃家の評価減割合30％＝借家権割合30％×賃貸割合100％
満室稼働（空室無し）の状態を想定していますが、空室がある場合は賃貸割合はその分下がります。
節税対策を行う
土地活用とは？
賃貸物件の建設で資産の評価額を下げる
所有している土地を利用せずに空き地のまま放置していると、土地に対する税金の優遇措置は受けることができなくなってしまいます。
節税につながる３つのポイントをご紹介いたします。
１．現金を建物にするだけで相続資産を圧縮できます
現金などの金融資産の相続税評価額は、現金の価値そのものになります。しかし、建物を建設した場合、建物の相続税評価額は約6割となる場合があります。
２．賃貸物件として人に貸すとさらに資産評価減できます
相続税法上、賃貸住宅が建つ土地は、「貸家建付地」として約2割の減額評価がされます。他人の借家権が発生することによって土地所有者の権利が制限されることから、借家権分の価値を減額して評価します。
３．特例措置で相続税評価額を減額
小規模宅地の特例の制度を使うことで土地の相続税評価額を下げることができます。被相続人や同一生計親族の事業用・居住用かつ一定の面積の土地が対象で、減額される割合は貸付事業用宅地の場合が50％、それ以外は80％の減額となります。
小規模宅地等の特例による相続税評価額の減額
国税庁2016年「No.4120 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価格の特例（小規模宅地などの特例）」より
賃貸マンションを建設した場合のシミュレーション
相続した土地に賃貸マンションを建設した場合、相続税上では以下のメリットがあります。
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